“商转公”

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贷款政策解读

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开办“商转公”贷款业务的目的？

为进一步发挥住房公积金制度保障作用，扩大公积金贷款支持范围，满足广大住房公积金缴存职工个人商业住房贷款转个人公积金贷款业务的需求，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款的偿还压力，促进房地产业健康发展。根据《住房公积金管理条例》和《银川个人住房公积金贷款管理办法》等有关规定，结合宁夏回族自治区住房资金管理中心（以下简称区中心）资金运行情况，2021年1月，区中心恢复办理“商转公”贷款业务。

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“商转公”贷款业务具体指的是什么？

职工个人的商业住房贷款转为住房公积金个人住房贷款，简称“商转公”贷款，是指已办理商业住房贷款且具备住房公积金住房贷款资格的区中心缴存职工，可申请将符合转贷条件的商业住房贷款本金余额转为住房公积金贷款。

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申请 “商转公”贷款有哪些规定？

（1）符合区中心住房公积金贷款条件；

（2）申请人所购住房在银川市辖区，已办理房屋所有权证且抵押登记为唯一抵押；

（3）购房人、商贷借款人及住房公积金贷款申请人必须为同一人;

（4）商业住房贷款尚未结清，原商业贷款银行出具《商业贷款转住房公积金贷款同意书》及《商转公第二顺位抵押申请书》。

“商转公”业务实行预审制度，借款人申请办理此项业务时，必须携带所需手续在中心业务大厅或银行网点进行预先审核，审核通过后再结清原商业贷款，并在结清后一个月之内申请“商转公”业务。商业贷款为中心委托银行的，“商转公”直转需在一个还款周期内办结。

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“商转公”贷款的额度有哪些规定？

（1）不高于申请人商业住房贷款剩余本金。

（2）申请人以该住房办理了提取公积金（包含购房提取、偿还商业住房贷款提取）的，可贷额度按以下公式计算：

可贷额度以（房屋总价-累计提取金额）与贷款本金余额孰低计算，且满足现行贷款额度相关规定。

（3）贷款额度不超过本人（含配偶）缴存余额（不含一次性补缴）的25倍。

（4）不超过公积金贷款最高额度。单身或夫妻双方单方缴存公积金的，贷款上限不超过60万元，夫妻双方都正常缴存公积金的，贷款上限不超过80万元。

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申请“商转公”贷款需要哪些资料？

（1）借款人（含共同借款人）身份证明、户口簿、婚姻关系证明；

（2）原商业住房贷款借款合同、借款借据、贷款余额单；

（3）原商业住房贷款所购房屋的不动产权证书、契税完税凭证；

（4）购房合同副本（正本调档件）或存量房买卖合同、不动产登记证明调档件；

（5）借款人夫妻双方及共有权人夫妻双方一个月内的个人征信报告。

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“商转公”贷款业务的办理形式有哪几种？

目前有两种办理形式：

一种是先还后贷方式，这也是目前全国范围内商转公贷款业务通用的方式。即在住房公积金管理中心申请商转公贷款业务预审通过后，自筹资金结清原商业银行住房贷款、解除抵押登记再申请公积金贷款，待住房公积金个人贷款审批通过，办理抵押登记后中心发放贷款，商业住房贷款转换为住房公积金贷款。

另一种是办理顺位抵押方式，也就是“商转公”直转。即原住房贷款商业银行出具《“商转公”同意书》及《顺位抵押同意书》，借款人申请住房公积金个人贷款审批通过后，在原所购住房抵押登记不解除的基础上增加中心为第二顺位抵押权人，公积金贷款资金直接转入商业住房贷款银行指定账户结清贷款，解除商业住房贷款抵押后中心变更为第一顺位抵押权人，实现商业住房贷款到住房公积金贷款的转换。

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“商转公”“先还后贷”及“顺位抵押”两种形式的优缺点有哪些？

（一）先还后贷方式：

优点是借款人在银川市所有金融机构办理的商业住房贷款，符合“商转公”条件的，均可申请办理，不受商业银行限制，也不用商业贷款银行出具《“商转公”同意书》及《顺位抵押同意书》。缺点是借款人需自筹资金结清商业贷款，解除商业贷款抵押后，再申请住房公积金贷款。

（二）顺位抵押方式：

优点是先申请住房公积金贷款，审批核准并办妥顺位抵押后中心将贷款资金直接转入商贷银行指定账户结清商业贷款，借款人无须筹集资金结清商业贷款，省时省力。缺点是目前只有在中心委托的四家商业银行办理的商业住房贷款试点办理直转，同时商业贷款银行出具《“商转公”同意书》及《顺位抵押同意书》后才能申请。

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目前区中心开办“商转公”直转的银行有哪些？

2022年底中心积极与委托银行中国银行成立专班，专题研究“商转公”直转业务开办的条件、流程，在充分调研借鉴了其他城市做法的基础上，与银川市不动产登记事务中心、房屋产权交易管理中心积极沟通、多次磋商，在解决顺位抵押登记、贷款资金流转等难题，于今年2月制定印发了《试点办理个人住房商业性贷款直转住房公积金贷款规程（试行）的通知》。目前，在中国银行金凤支行开办了“商转公”直转试点工作，实现了本行间直转。近期，将试点开通同行内跨支行直转。下一步，区中心还将陆续推进该业务在其他委托银行同行间直转试点工作。

编辑:张兰  责编:安磊  审核:马建平